随着城镇化进程的快速推进，增量土地供应的短缺与存量空间的改造压力与日俱增，曾经“摊大饼”式、粗放的城市扩张发展之路已经遭到摒弃，“内涵集约式”“高质量发展新路”成为城市发展关键词。

其中，城市更新正是通过对老旧城区的综合改造，对工业、商业片区的产业激活和价值重构，成为提升城市竞争力、提高城市品质、满足居民美好生活意愿的城市发展新趋势，成为民生改善和经济增长的新引擎。

聚焦房地产行业，川财证券研报认为，随着热门城市土地供应放缓，城市更新或成房企新业务增长点。亿翰智库报告显示，2019年全国商品房销售金额超过16万亿元，TOP30企业集中度达50%。随着房地产行业由增量时代逐步向存量时代过渡，增量空间将不断缩小，城市更新市场规模将不断扩大。

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政策利好持续释放

近年来，从中央到地方出台了一系列政策，对城市更新的支持力度越来越大，为房企布局城市更新提供了政策支持，成为城市更新长足发展的基础。

2016年~2019年，政府不断出台有关城市更新的政策，指出要因地制宜推进城市更新，加强配套设施建设，优化土地存量供给，改善城乡人居环境，对于城市更新的重视程度进一步加强。

2019年7月30日，中共中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。在同年12月召开的中央经济工作会议上，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”被列入2020年重点工作。

今年年初以来，财政部、住房和城乡建设部等部门均从各个方面强调推进老旧小区改造，包括“将城镇老旧小区改造纳入专项债券的支持范围”“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等内容。

8月6日，国家发展和改革委员会党组成员、副主任，国家统计局党组书记、局长宁吉喆表示，要有效扩大投资需求，重点是用足用好中央预算内投资、地方政府专项债券、抗疫特别国债资金，推进“两新一重”建设，加大公共卫生、应急物资储备、交通能源等领域补短板力度，实施城市更新，加快城镇老旧小区改造。

同时，东莞、广州、深圳等地城市更新项目于近期陆续公布进展，明确未来改造计划。据克而瑞研究中心（以下简称“克而瑞”）梳理显示，目前约有30个省市公布了2020年城市更新计划，其中北上广深四大一线城市今年推出旧城改造计划。以深圳为例，日前，深圳坪山区、大鹏新区、龙华区等多地区的城市更新和土地整备局公布了相关城市更新单元项目的进展公告。

10月20日，坪山区城市更新和土地整备局发布了关于《2020年深圳市坪山区城市更新单元计划第四批计划》（草案）的公示，该批次包含中心公园东（一期）城市更新单元一个项目，申报主体公司为华润（深圳）有限公司。

大鹏新区葵涌办事处欧屋上角片区城市更新单元的项目申报主体是深圳卓越昌泰城市更新有限公司，该项目同样有新进展。

此外，位于龙华区的龙华商业中心城市更新单元由中洲集团主导开发建设，该项目最新规划显示，更新单元用地面积346190平方米，拆除用地面积343258平方米，其中开发建设用地面积195562平方米。规划容积为1615135平方米，规划容积率为8.26。

中国指数研究院企业研究总监李建桥表示，城市更新已经成为众多地方政府关注的重点领域，各地方政府通过城市更新优化城市空间结构，改善城市人居环境，提升城市功能及核心竞争力。未来，城市更新将是城市高质量发展的必由之路。

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房企积极布局

政策利好下，布局城市更新领域的房企不断增加，已成规模的房企比例不断上升。

根据房企2020年半年报及公开信息，已有超六成百强上市房企参与城市更新改造，其中约有40%的企业已达到超百万平方米的规模。

TOP50上市房企参与度更高，其中78%的房企参与城市更新，形成规模的房企占比则达到了51%。究其原因，克而瑞认为，主要是因为TOP50房企有更充足的资金和更强的运营能力。

值得一提的是，就全国城市更新格局来看，大湾区成为房企城市更新的“必争之地”。克而瑞研究数据显示，TOP100房企中有27家房企的城市更新业务涉足广东省，热点城市包括广州、佛山、深圳等。同时，城市更新参与房企本土化特征明显。如在广州市场，富力地产、佳兆业集团等较活跃。北京国资房企活跃，如首开集团、中海地产等房企成为北京城市更新的主要参与者。

与此同时，虽然大部分房企已布局城市更新业务，但基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，房企涉及城市更新的规模差距非常大，通过城市更新获取的建筑面积跨度也逐渐拉开。从房企布局城市更新的规模来看，规模最小的房企只参与了1个项目，建筑面积不到10万平方米，规模最大的房企涉及了100多个项目，总建筑面积可达1亿平方米，释放后货值达数千亿元。

日前，克而瑞用房企通过城市更新业务获取、未转化成土地储备的那部分建筑面积，即“城市更新潜在建筑总建筑面积”来衡量企业参与城市更新的程度，将房企分为三个梯队。

具体来看，佳兆业、恒大、富力、融创、时代这5家房企均位于第一梯队。这些企业或资本雄厚，或经验丰富，获取项目的能力强。今年上半年新签约项目未来可释放建筑面积达百万级别，城市更新板块潜在总建筑面积均大于5000万平方米。

以佳兆业为例，今年上半年新增20个老旧小区改造项目，截至今年年中总储备项目达167个，土地储备占地面积达4200万平方米，预计转化后提供建筑面积逾1亿平方米。但鉴于城市开发更新周期长、周转慢，转化能力才能真正决定业绩。自佳兆业成立以来，共成功转化了32个项目，转化面积逾1360万平方米。尽管上半年受疫情的影响，仍成功转化了5个位于香港、深圳和广州的项目，提供了超81万平方米的土地储备建筑面积，全年来看预计能转化10个项目、160万平方米。

从效果来看，通过城市更新改造上市的项目均取得了良好的销售业绩，相比土地成本实现了较高的利润率。比如，佳兆业在深圳的主要老旧小区改造项目平均成本（包含地价和回迁房建安成本）为每平方米14100元，但销售均价可达每平方米4万元~7万元。

不过，佳兆业99%的城市更新占地面积都位于大湾区，如何实现异地复制仍是企业亟须面对的问题。

第二梯队房企的城市更新建筑面积为1000万~5000万平方米，既有碧桂园、保利、中海这样的全国性规模房企，也有龙光、中国奥园、合景泰富等房企凭借地缘优势高歌猛进。

较典型的是中国奥园，从入局时间来看，中国奥园2015年才开始布局老旧小区改造，但无论是拓展速度还是转化速度都较为突出。今年上半年，其通过城市更新渠道获得1633万平方米土地储备建筑面积的净增长，总规划建筑面积达3058万平方米，涵盖超50个项目，上半年共实现了4个项目的转化，释放了64万平方米的土地储备建筑面积。粤港澳大湾区仍是城市更新重点布局区域，可售资源占比达95%，下半年通过城市更新渠道拿地建筑面积占比从7%调整到15%左右。

第三梯队参与城市更新部分的建筑面积小于1000万平方米，其中大于百万规模的有10余家，绝大多数房企只涉及了零星的项目。他们暂时可能没有把城市更新作为主要业务发展，但仍把其作为一种有效的拿地手段。

而从房企参与城市更新业务的模式来看，部分公司通过成立城市更新类公司、与地方政府签订合作等方式进入城市更新赛道。此外，还有房企选择企业与企业合作，发挥各自优势进军城市更新市场。

日前，由北京市朝阳区人民政府引导，万科参与的城市更新项目望京小街项目落地。通过解决原本“停车难、垃圾多、能耗大”等问题，将老旧街区改造为设有商亭集市、餐饮、艺术展、影院、酒吧等为一体的商业步行街。

望京小街是对“政府投入﹢社会资本”模式的探索，也是万科首次将城市更新范围扩展至街区小巷。万科方面称，公司将以望京小街模式为新起点，加快形成可复制、可推广的城市更新经验，为构筑新型城市空间提供借鉴。之前，万科更新成功的案例包括广州永庆坊、沈阳红梅文创园等。

早前，中海地产和上海市黄浦区人民政府达成合作，由中海地产投资590亿元，对黄浦区建国东路67~71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设。中海地产方面表示，这将是公司发展史上投资规模最大的项目。

7月22日，万科和沈阳市人民政府订立协议，在沈阳市总投资560亿元，项目业态包括城市老旧小区改造。

企业间的合作方面，7月26日，花样年集团和中国奥园签署城市更新战略合作协议。花样年集团方面称，未来双方将发挥各自项目资源、运营管理等优势，在大湾区城市更新板块开展更为深入、紧密的长期合作。截至2019年12月，花样年集团超过一半的土地储备位于粤港澳大湾区，在大湾区拥有46个城市更新项目。中国奥园布局城市更新领域已久，目前正在推进的项目有40多个。

7月22日，旭辉控股集团和悦明置业就城市更新项目签订合作协议。悦明置业一直专注东莞市城市更新，与旭辉控股集团的此次合作，是东莞市城市更新等存量土地开发的相关项目。

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考验多重能力

事实上，城市更新领域存在一定的门槛，并非所有房企都有资格“分食”城市更新这块“大蛋糕”。

目前，城市更新项目主要集中在大湾区和其他部分一二线城市，参与城市更新的房企也大多为规模房企和有本土优势的粤系房企。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，由于城市更新项目本身存在回报周期长、不稳定因素多、开发难度大等问题，因此对房企要求门槛相对较高。同时，城市更新涉及政府、居民等多主体，拆迁协商环节较复杂。

那么，诸多房企为何还要不计代价与成本地争抢？

一方面，城市更新对房企而言无疑是一片广阔蓝海。

今年4月国务院常务会议上，确定加大城镇老旧小区改造力度，其中，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。重点改造2000年以前建成的老旧小区的量，大概有30亿平方米。

住房和城乡建设部统计数据显示，截至今年上半年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿元，集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

此外，佳兆业集团发布的《2019~2020年房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

另一方面，介入城市更新项目可以为房企开辟新的扩储途径。

富力地产2019年年报披露，截至报告期，公司通过3个城市的城市更新项目已经转化了179万平方米土地储备，预计2年内通过城市更新方式转化的土地储备面积将达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

雅居乐近期宣布成立城市更新集团，聚焦粤港澳大湾区，深入华北及中原地区，全力打造城市更新前、中、后端全链条运营服务。目前，其城市更新业务已进驻全国10余个城市。

中国奥园2020年半年报披露，截至报告期，公司土地储备货值为5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元；拥有超50个不同阶段的城市更新项目，可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

中泰国际房地产行业分析师刘洁琦表示，一二线城市中心区域的招拍挂机会在变少，城市更新需求上升。通过参与城市更新项目，开发商可以获得城市中心区域的开发机会，并助力推动城市进一步发展。不过，城市更新市场的门槛较高，对开发商运营经验要求很高，但参与的企业获取土地储备的难度和成本比招拍挂市场低。

另有行业人士提醒，城市更新对房企来说虽是一片广阔蓝海，但房企入局仍面临挑战，实现突围更需长时间沉淀。鉴于城市更新本身存在诸多不确定性，因此容易给房企带来不小的资金压力，甚至陷入财务风险。此外，城市更新还对房企的资源协调能力、运营能力等提出更高要求。因此，房企在布局时需全面考虑自身条件，清楚老旧小区改造模式的复杂性，而在城市更新领域已有所动作的房企要有意识地把城市更新改造经验形成系统、打造团队经营，才能有所突破。


本文来源：中国建设报